Projet Touristique Résidentiel et Golfique de Tosse (PTRGT) : Données économiques partielles
Propos Liminaires
Nous verrons dans cet article une fois de plus la démonstration de l’inutilité d’une telle infrastructure. Telle qu’elle est définie, elle ne permet pas d’atteindre ses objectifs en matière d’attraction de pratiquants de golf. Elle fait vraisemblablement courir un risque important à la Communauté des communes, au département, par un retour investissement très hasardeux.
Tel qu’il nous est présenté ce projet ne présente aucun intérêt public. Un premier indice nous est donné par la traditionnelle exagération des emplois qui seraient induits. Nous l’avons souligné en début d’intervention lors de la pseudo réunion d’information publique de Soustons.
- Intervention des AT lors de la réunion de Soustons
La Fédération Française de Golf propose aux porteurs de projet des études pour valider ou non un projet [1]. Deux types d’études [2] sont proposées :
- Étude milieu Golfique complet 2 500 €
- Étude milieu golfique simplifié 1 000€
Cette étude semble avoir été complétée ultérieurement. En effet à l’origine, elle portait sur 36 trous, mais de nouvelles données semblent indiquer que cette étude a été reprise et porterait maintenant sur 45 trous. Ceci donne des résultats curieux car la version que nous possédons montre un potentiel de golfeurs global de 1 672. Or la nouvelle étude construite sur les mêmes données donne un potentiel de 2 010 pratiquants possibles. Doit on y voir une nouvelle multiplication des pains ?, ou le retour de la génération spontanée ?
Nous avons trouvé sur le Net plusieurs de ces études. Toutes sont favorables, mais quelques détails sont étonnants. Celle de Tosse (étude simplifiée) est la plus étonnante et de loin.
Tableau 1 : Golfs des Landes quelques données chiffrées moyennes sur 3 ans ente 2012 et 2014 source Fédération Landaise de golf
Nous compléterons cette étude par le tableau 1 : Il fait le bilan des golfs des Landes. On trouvera surligné en bleu les golfs de Macs, il faut y ajouter Hossegor surligné en rouge. Hossegor est le golf de Macs et des Landes le mieux rempli. Sans préjugé de sa saturation ou au contraire d’un taux de remplissage à améliorer, nous le considérerons comme le golf idéal. Entre 2012 et 2014, le taux de croissance moyen annuel est de 4 % sur Macs.
Entre 2012 et 2014, soit 3 années le golf d’Hossegor est celui qui comporte le plus d’adhérents. Nous verrons plus loin que les golfs ont aussi une partie des parcours qui se font par ’ green fee ’. Le green fee est un parcours que l’on achète moyennant certaines condition. Il permet à des non-adhérents d’utiliser un golf sans être adhérent de ce golf. Nous noterons rapidement que pour arriver aux taux de remplissage d’Hossegor et en tenant compte du nombre de trous, il manque actuellement 2 000 adhérents sur Macs. Pour atteindre le ratio d’Hossegor, Tosse devrait accueillir environ 2830 adhérents. Si Tosse se construisait il manquerait près de 5 000 golfeurs adhérents sur Macs. Avec les seuls chiffres de 2014 le déficit est encore plus important. Nous noterons que le golf de Moliets qui se trouve être le plus grand avec 27 trous, est aussi celui qui accuse la plus faible attractivité en nombre d’adhérents, juste devant Seignosse qui est un golf très sportif et bien classé parmi les golfs d’exception. Notons qu’à Seignosse les abonnés ne le sont que sur 11 mois. Au pic de la saison touristique, ils doivent passer par des green fees pour jouer. Enfin le petit golf de Pinsolle à Soustons tire son épingle du jeu sans toutefois être aussi attractif qu’Hossegor. Ce dernier est plus petit, moins cher, et est complémentaire de l’offre des deux 18 tous voisins. Les golfs de Macs sont tous situés sur des communes littorales, donc touristiques.
Tableau 2 : Seuil du nombre de pratiquants nécessaires source ffgolf
Ces éléments sont à rapprocher d’une autre donnée. Elle est issue des études de la fédération française de golf, elle donne l’ordre de grandeur du seuil minimum de pratiquants pour qu’un golf soit rentable. La valeur 45 trous (Tosse) est calculée par extrapolation linéaire. Nous ne compterons pas les 6 trous supplémentaires du parcours d’initiation. Le seuil correspond à la somme des joueurs adhérents et des équivalents joueurs par le ratio des green fees. Dans une étude de 2007 la ffgolf indique qu’un joueur de grand golf fait en moyenne 26 parcours par an [3]. Ainsi en divisant le nombre de green fees annuel par 26, nous obtenons l’équivalence adhérents pour un golf étudié. Notons toutefois que Tosse est en fait un 51 trou, si nous comptons le parcours d’initiation prévu.
Le nombre de green Fees est par essence variable, il est difficile à obtenir, toutefois on trouve quelques données sur le net et sur le site de la ffgolf. Nous verrons plus loin que les greens fees ne sont que très rarement le principal d’un golf. Ce sont les adhérents qui forment l’ossature, même dans des golfs touristiques. Nous développerons plus loin le -tableau 3- qui permet d’avoir une idée du poids respectif des abonnés et des joueurs occasionnels au travers de leur équivalence Green fee joueurs.
Tableau 3 : Nombre de joueurs nécessaire à l’équilibre financier source ffgolf
Il n’en demeure pas moins que toutes ces données devraient porter à réfléchir sur la nécessité de réaliser un méga golf au milieu de rien. En effet, après cette première étude de l’existant, nous concevons mal en quoi une méga structure de golf serait pertinente. Comment des politiques pourraient ils nous expliquer que ce projet est nécessaire alors qu’il y a des places disponibles sur l’existant. Comment mettre de l’argent public dans ce projet golfique, alors que dans le même temps il existe des liste d’attente pour avoir une place en crèche, qu’à chaque rentrée il y a des tensions sur des classes surchargées, qu’il faille attendre qu’une place se libère en EHPAP. Certes nos politiques font ce qu’ils peuvent, mais parfois il faut tailler dans le superflu, et 2 millions d’€ publics ont déjà été consacrées à ce projet pour d’improbables études.
L’immobilier
L’étude golfique ne porte pas sur l’immobilier, mais nous ne résisterons pas au plaisir de vous donner quelques renseignements complémentaires qui apporterons un début d’éclairage supplémentaire sur le projet et sa rentabilité. La construction du golf ne coûtera pas un centime à la collectivité publique. L’idée est bonne, on prend du terrain forestier, ou agricole, on le valorise, pour revendre des terrains à bâtir beaucoup plus chers. Le différentiel paye les routes, les parkings, la distribution en eau en énergie, le génie civil, les bâtiments publics etc... C’est en partie pour cela que de l’immobilier plutôt haut de gamme est derrière la construction d’un Golf.
De ce qui précède, le lecteur pourrait être enclin à se demander ce que vient faire le logement social dans cette galère. 30 % de logements sociaux [4] seraient donc construits (essentiellement par nature locatif), et une partie indéterminée de logements à prix maîtrisé [5] (pour permettre l’accession à la propriété de revenus modestes). A Tosse, nous innovons...
Le logement social n’a aucunement besoin d’un golf pour être réalisé bien au contraire semble t il. Cette partie de projet est elle compatibles avec un méga-golf, ou n’est ce qu’un cordial pour faire passer la pilule amère. Nous supposons bien entendu que les 30 % de logements sociaux, comme la partie à prix maîtrisé sera vendue au moins à prix coûtant voir avec une légère perte, nous sommes tout de même en présence d’élus ’socialistes’, on ne vas pas faire payer par les revenus modestes un méga golf, l’espoir fait vivre.
Nous ignorons quelle catégorie du logement social est visée. Certes nous sommes très favorables à l’intensification de la construction de logements sociaux de bonne qualité, mais encore une fois ce type de logement est il compatible avec un méga-golf. Surtout dans une zone où 70% de la population est éligible à l’une des formes de ces logements, et où 80% des logements construits le sont pour 30% de la population.
Dans une étude ’ Atout France ’ [6] spécialisée dans le tourisme golfique : ’De manière synthétique, on estime que 20 000 à 30 000 m2 de SHON (Surface hors œuvre nette) doivent permettre de financer un parcours 18 trous. ’ [7].
Si nous rapportons le programme immobilier des 45 ou 51 trous projetés à cette étude, nous arrivons à 13 800 m2 de surface habitable (pour un équivalent 18 trous). Nous avons enlevé 30 % de logements sociaux, mais il reste les logements à prix maîtrisé dont nous ne connaissons pas le pourcentage.
Il semblerait que le programme immobilier, bien que déjà semble t il disproportionné, pour la commune et son potentiel soit tout de même insuffisant pour assurer le financement de la construction du golf, surtout s’il est grévé par le financement des diverses formes logement social. A la santé de nos impôts locaux.
L’étude
Considérations générales
L’étude golfique de la fédération portant sur Tosse, date de 2012, elle est issue des données 2010 pour la région. Cela semble une étude simplifiée. Pour une fois nos stratèges politiques ont fait à l’économie. Nous possédons les données de la fédération des Landes plus récentes puisqu’elles les dernières sont issues de l’AG 2015 portant sur 2014. Nous mettrons à jour dès que possible. Une étude sur l’économie du golf a déjà été donnée par les AT [8]. Dans une autre étude nous montrons que la zone de MACS (60 000 habitants) est 10 fois mieux équipée que le reste de la France avec 7 500 hab par 9 trous. En France le ratio est de 60 000 hab/9 trous. Au lieu de 9 trous, Max possède déjà 72 trous [9]. Nous notons l’étonnante zone de chalandise qui se termine en pointe englobant la zone de Bayonne largement pourvue en golfs. L’agglomération Bayonnaise possède 8 équipements golfiques proches soit 144 trous pour 290 000 habitants. La moyenne est de 18 000 habitants pour 9 trous. De plus le BAB est équipée de toute la panoplie des golfs, certains sont faciles, d’autres plus sportifs, et nous y trouvons également le golf où il faut être. Il est donc fort peu probable que la zone de chalandise de Tosse inclue Bayonne.
Nous allons maintenant aborder l’étude de la fédération. La première partie, est intéressante, elle fait le bilan de l’état actuel. Il manque bien entendu le projet de Dax qui comportera un 18 trous. Il est plus que vraisemblable que la réalisation du golf de Dax aura une influence sur Macs, il faudrait l’évaluer au plus vite. L’agglomération Dacquoise c’est environ 260 licenciés en 2010.
Les pages 10 à 15 sont assez étonnantes on y trouve des données souvent intéressantes, mais assemblées curieusement et très superficiellement sans discrimination sérieuse. Devrons nous y redouter quelques ’ tiroirs ’ ? [10]
Tableau 4 : Distances comparées
Pour donner une idée de grandeur du sérieux de la chose, nous allons analyser la notion de distance (page 10). Il est vraisemblable qu’une part de l’attractivité d’un golf dépendra de son environnement et de sa position par rapports aux voisins concurrents. Ceci aura son importance lors des calculs d’attractivité. Or, nous constatons des erreurs manifestes sur les distances et les temps de parcours, comparées aux parcours automobiles définis par Google Maps (GM). Le -Tableau 4- met en évidence une de ces curiosités typiques de cette étude. Les erreurs sont de taille sur les trois golfs proches. La moyenne des écarts en distance est de 81 % et pour les durées de parcours 71 %. Chose intéressante la distance envers les deux 18 trous est presque doublée, mais pour le 9 trous elle est réduite de 7 fois. Doit on y voir un ajustement pour de futurs calculs. En effet, la ffgolf nous indique qu’il n’ y a que peu de concurrence entre un 9 trous et un grand golf de 18 trous et plus. Nous n’aborderons pas les origines de ces erreurs. Doit on les considérer comme de simples erreurs liées à un travail trop rapide, et sans contrôle, ou à une volonté manifeste de tordre la réalité pour modifier des résultats. Nous noterons que le coût annuel du 9 trous de Pinsolle (Soustons) n’est pas mentionné. Ceci est d’autant plus curieux qu’un abonnement pour un 9 trous est en général nettement plus abordable qu’un 18 trous et plus, et qu’il ne semble pas y avoir beaucoup de migrations possible.
La page 12 définie la Zone de chalandise. Nous en reparlerons un peu plus loin. Nous allons immédiatement la rapprocher de la page 15. Nous constatons que 45 % de la population, et surtout 63 % des golfeurs licenciés de la zone de chalandise habitent non seulement à plus de 30 km de Tosse, mais aussi à proximité d’autres golfs actifs (Bayonne), ou en construction (Dax). Environ 24 % des golfeurs habitent sur une même zone d’influence commune des 2 golfs de 18 trous (Hossegor et Seignosse) et du projet. Nous constatons également que la zone de chalandise s’étend au sud de Bayonne, mais que la limite sud est positionnée de telle manière qu’elle exclue 3 golfs (trois 18 trous), vraisemblablement plus attractifs pour les joueurs de l’agglomération Bayonnaise.
Les adhérents potentiels
Nous arrivons à la page 16, -Figure 1- point d’orgue de la démonstration.
Figure 1 : Résultats de l’étude FFGolf concernant Tosse
Quelques remarques entourées sur les hypothèses retenues pour le calcul :
- Ligne 5 la rentabilité porte sur 36 trous alors qu’il est prévu 45 trous.
- Ligne 6 Rayon de la zone de chalandise 30 minutes.
- Ligne 7 Rayon d’influence d’un golf 10 minutes voir l’importance du tableau 2.
- Ligne 9 nous comptons 12 golfs (deux 9 trous, et deux 27), au lieu de 9 golfs. Concernant la ligne 6, il est intéressant de constater que l’étude indique que le golf Hossegor est à 28 minutes de Tosse, mais le sud de Bayonne à 30 minutes. Les locaux apprécieront, cette évolution de la géographie.
Par un calcul subtil, il existerait une moyenne potentielle de 904 joueurs fiscalement et socialement compatibles avec le golf. Voici l’exemple parfait du tiroir. Petit rappel, on oublie d’indiquer que 45 % au moins de la population étudiée est à plus de 30 km, qu’une autre grande partie habite plus près des deux autres golfs de 18 trous, et que Dax va se doter d’un 18 trous déjà disproportionné par rapport à la population de l’agglomération (capacité d’un grand 9 trous).
Revenons sur l’ensemble des licenciés des communes situées dans un cercle de 10 km autour de Tosse page 12. Examinons les valeurs sous un autre angle. En niant toute influence des 2 golfs existants en dehors de leur commune et sans y adjoindre les habitants qui ont déjà un golf sur leur commune, nous arrivons à 190. La page 15 nous indique qu’au mieux 1 % de ces joueurs sont indépendants c’est à dire disponibles soit 2 joueurs et non 304. Gageons que si des joueurs potentiels voulaient devenir adhérents ils seraient attirés préférentiellement par la meilleure proximité d’un autre golf, et c’est l’étude qui le dit. On nous dit aussi que 216 joueurs adhérents dans un autre golf pourraient être transférés. N’avons nous pas là un peu d’optimisme ? C’est également un peu trop rapidement oublier qu’il existe un golf en cour de création à Dax qui pourrait bien enlever une grosse partie des 260 licenciés Dacquois, dont certains ont peut être déjà des résidences secondaires liées aux golfs d’Hossegor ou de Seignosse.
A Tosse, nous verrons plus loin, le nombre d’adhérents prévus (519) ne correspond pas à la taille du golf (calcul sur 36 trous en lieu et place de 45 trous). Qu’elle sera l’influence du parc résidentiel prévu, nul ne le sait. En tout état de cause, il ne semble pas y avoir un potentiel aussi important qu’indiqué dans l’étude. Certes, entre 2 adhérents potentiels disponibles que nous avons déterminés, et les 304 prévus il y a une belle marge.
Où se trouve la réalité, nous ne sommes pas qualifié pour la déterminer. Mais, nous savons, par habitude, que certains bureaux d’études ont la fâcheuse tendance à confirmer la réponse attendue par les politiques, et non fournir une réponse objective.
Pour donner une autre approche d’analyse des données voici le tableau 5 :
Attention de le nombre d’adhérents est celui de 2014, le nombre de résidents est celui de l’étude soit 2010. Entre 2012 et 2014, il existe une relative stabilité. En tout état de cause, nous constatons que pour nos deux 18 ou notre 9 trous le nombre de résidents adhérents dans la commune où est implanté le golf est de l’ordre
de 40 % des adhérents. Tosse ne dispose que de moins de 10 % de ses adhérents potentiels en résidence, le tourisme fera t il le reste ?
Tableau 5 : Licenciés et licenciés résidents
Les joueurs occasionnels
On nous dit que e tourisme sera le moyen de compléter le nombre de joueurs nécessaires. L’étude de la fédération prévoit 30 000 (voir 38 000) green fees annuels. L’étude indique que la détermination du nombre de green fees se fait en fonction de critères que nous jugeons plutôt aléatoires (c’est souvent le cas, et personne n’y peut rien). Nous allons faire un ensemble de suppositions purement théoriques.
Un hôtel 4 étoiles de 80 à 100 chambres est prévu. L’étude Deloite indique un taux d’occupation de 53 à 60 %. Concernant l’hôtellerie en cœur de golf, selon ’ Atout France ’ [11] spécialisée dans le tourisme golfique : ’Il est cependant important de mentionner que dans la quasi totalité des cas, les golfeurs ne constituent pas une clientèle suffisante pour faire vivre un hôtel (20 à 30% des clients de l’hôtel sont des golfeurs) ’ [12]. Prenons les fourchettes moyennes, pour un hôtel de ç0 chambres, occupé à 57 % par 1,5 personne en moyenne, 365 jours par an, et avec le taux de golfeurs occupant les chambres défini à 25 % : nous obtenons 6 960 nuitées. Comme nous avons vraisemblablement largement surestimé le taux d’occupation moyen journalier, nous pouvons conclure qu’au mieux l’Hôtel permettra un ordre de grandeur de 7 000 green fees par an soit 18 % des Greens fees demandé par le cabinet Deloite pour que le golf soit à l’équilibre de sa gestion. Autrement dit, l’hôtel apporterait au mieux 250 équivalents joueurs à temps plein soit 13 % des golfeurs nécessaires à la rentabilité. Le tableau 6 donne les résultats en fonction des fourchettes de calcul :
Tableau 6 : Apport d’un Hotel 4* au golf de Tosse en fonction des hypothèses retenues.
Cela justifie t il un 4 * au milieu de rien, et éloigné de l’océan ? Nous nous demandons comment 46 chambres 4* ne soient pas viables toute l’année à Hossegor, alors que 100 le seraient à Tosse. De plus Un nouvel hôtel 20 chambres 4* est en construction à Hossegor.
L’offre en hôtellerie 4* serait donc multipliée par (2,5) ces prochaines années. La demande suivra t elle, alors que nous nous enfonçons dans une crise longue et difficile ? Trouveras t on un investisseur ? Le rêve est permis.
Pour la résidence de tourisme le même calcul est beaucoup plus aléatoire. Elle ne serait ouverte que 5 à 8 mois dans l’année. Les résidences de tourisme concurrentes sont en littoral, ici nous sommes au milieu de rien, il est prévu jusqu’à 700 lits, ce chiffre est donné sans aucune justification, et tout semble indiquer que le modèle utilisé pour la décision soit du type ’ au doigt mouillé ’.
Nous avons tenté de déterminer l’existant. Voici, résumé -Tableau -7-, il complète le -tableau 3- déjà vu.
Nous noterons trois modèles pour Tosse. Il semble que ces données soient toutes issue de l’unique étude de la fédération. Les modèles 1 et 2 se trouvent dans une brochure publicitaire de décembre 2015. Il semble que les données des études du projet soient comme le bon vin, elles s’améliorent naturellement avec le temps. Doit on voir dans ces données un réajustement par extrapolation vers un 45 trous ou un 51 ? Ce n’est précisé nulle part. En effet l’objectif à atteindre pour l’équilibre n’est plus de 1 500, mais 2 000 équivalents adhérents, par utilisation du modèle de la fédération. En tout état de cause, nous touchons du doigt, encore une fois, le sérieux des données et justifications de ce projet.
Rappelons que l’équivalence green fees adhérent se fait sur la base d’une unique vieille étude de 2007, qui considère qu’un joueur indépendant joue 26 fois par an sur un grand golf. Le tableau 7 ne constitue pas une étude exhaustive, il ne permet au mieux que de se faire une idée. Toutefois, nous constations que les adhérents semblent constituer environ 60 % des joueurs, et les green fees ne constituants que 40 % des joueurs. La fédération indique 50 % pour chaque. A noter le cas de Souraïade dont l’origine du nombre élevé de green fees nous a été expliqué par le propriétaire. Pour Seignosse nous avons eu les renseignement par téléphone et certains d’entre eux nous laissent songeurs. Les données de Hossegor sont issues de la littérature. [13] En tout état de cause nous voyons nettement que le golf de Tosse ne pourra pas atteindre le nombre faramineux de green fees nécessaires à son équilibre (70%), et qu’il est fort probable que le nombre d’adhérents prévu déjà faible ne pourra davantage être obtenu.
Tableau 7 : Adhérents et green fees
Conclusion
La démonstration de l’inutilité d’une telle infrastructure est encore faite. Telle qu’elle est définie, elle ne permet pas d’atteindre ses objectifs en matière d’attraction de pratiquants de golf.
Elle fait vraisemblablement courir un risque important à la Communauté des communes par un retour investissement très hasardeux.
Ce complexe golfique ne pourra pas non plus permettre la création des 500 emplois promis pour son fonctionnement, il suffit pour s’en convaincre de voir comment fonctionnent les 3 infrastructures existantes en France.Quand aux 600 emplois de sa construction ils sont à l’image de ce qui s’est passé lors de la construction de la LGV Tours Bordeaux à propos de laquelle Alain Rousset et le conseil régional nous assurèrent, par une motion dûment votée que 100 000 emplois allaient être créés. Au pic des travaux 4 200 seulement furent nécessaires, emplois directs et indirects compris.
Mais il semble que nos politiques porteurs de ce projets soient restés englués dans une vision idéalisée des trente glorieuses. Concernant ce projet ils parlent sans cesse des bienfaits de la Miaca, oubliant par là même que le blocage du bétonnage de la Côte fut largement dû aux initiatives des Amis de la Terre, de leur juriste bénévole qui bloquèrent de nombreux projets voulus par ces mêmes élus ou leurs prédécesseurs.
L’étude golfique en notre possession :
- Etude milieu golfique Ffgolf
